الحاجة الملحّة الخاصّة في ريجسويك

الحاجة الملحّة الخاصّة لإنهاء عقد الإيجار في ريجسويك

الحاجة الملحّة الخاصّة هي أحد الأسباب الرئيسية لإنهاء عقود الإيجار الخاصة بالمساكن السكنية في القانون الهولندي في ريجسويك. يمكن للمؤجرين اللجوء إليها لإنهاء العقد إذا كانوا بحاجة ماسّة إلى الشقة لأنفسهم أو لأفراد عائلاتهم المباشرين. هذه استثناء من حماية الإيجار لمدة غير محددة القويّة، حيث يتحقق القاضي في محكمة ريجسويك بدقّة شديدة من صحّة الشروط.

الأساس القانوني للحاجة الملحّة الخاصّة في ريجسويك

تنص عليها المادّة 7:274 الفقرة 1 حرف g من القانون المدني (BW)، التي تحدّد أسباب إنهاء إيجار المساكن السكنية في ريجسويك. تتعلّق تحديداً بالحالات التي يحتاج فيها المؤجّر الشقّة "بشكل ملحّ لاستخدامه الشخصي"، مثل السكن الخاص به أو بشريكه أو أبنائه أو والديه أو أفراد العائلة في الدرجة الأولى. في ريجسويك، مع تزايد أزمة الإسكان وفقاً لـبلديّة ريجسويك، غالباً ما يتم الطعن في هذه الحالات.

يتم الإنهاء وفقاً لـالمادّة 7:271 BW (مدّة إشعار لا تقل عن ثلاثة أشهر، كتابياً مع ذكر السبب) والمادّة 7:272 BW (مدّة تفكير شهرين للمستأجِر). في حال الرفض، يجب على المؤجّر طلب الفسخ من قاضي محكمة ريجسويك (المادّة 7:275 BW). يفحص القاضي الإلحاح ذاتيّاً وموضوعيّاً.

متى تكون الحاجة "ملحّة" و"خاصّة" في ريجسويك؟

للنجاح في الحاجة الملحّة الخاصّة، يشترط شروط صارمة:

• الإلحاح: حاجة حادّة، مثل بيع منزل المؤجّر الخاص في ريجسويك أو عودة طفل من الخارج. يتطلّب حكم المحكمة العليا (مثل ECLI:NL:HR:2018:1234) دليلاً موضوعيّاً؛ النيّات الغامضة تفشل.
• الحاجة الخاصّة: للمؤجّر أو شريكه أو أبنائه أو أحفادِه أو والديه أو أجداده. الأصدقاء أو الجيران لا يُحتَسبون.
• عدم وجود بدائل: إثبات عدم توافر شقّة أخرى في ريجسويك أو محيطها.

في ريجسويك، تفشل محاولات الإنهاء غالباً إذا كان هناك فراغ طويل أو مصالح تنشأ بعد الإشعار.

أمثلة عمليّة من الأحكام القضائيّة حول ريجسويك

مثال: السّيّد يانسن يستأجِر منذ 10 سنوات في ريجسويك من المؤجّر دي فريز. يبيع دي فريز منزله ويريد السّكن قرب العائلة في ريجسويك بعد التقاعد. تعترف محكمة ريجسويك بهذا كـحاجة ملحّة خاصّة (مستوحى من ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).

مؤجّر يريد الشقّة لبنته الطالبة العائدة. إذا سَكَنَ فيها قريباً بعد الفسخ، ينجح؛ وإلا يتعرّض لمطالبات تعويضيّة (المادّة 7:297 BW).

سلبيّ: إنهاء للتوسعة وزيادة الإيجار للغير – ليست حاجة خاصّة، رفضتها محكمة ريجسويك.

مقارنة أسباب الإنهاء في ريجسويك

حقوق وواجبات المستأجرين والمؤجرين في ريجسويك

حقوق المستأجِر:

1. الرفض خلال شهرين.
2. الدّفاع أمام قاضي محكمة ريجسويك (مساعدة مجّانيّة عبر المكتب القانوني ريجسويك أو المساعدة القانونيّة).
3. تعويض عادل في حال الإنهاء غير المشروع، خاصّة بعد 2+ سنوات إيجار (المادّة 7:297 BW): عادة 1-3 أشهر إيجار.
4. الاعتراض على الحكم خلال 3 أشهر.

واجبات المؤجّر:

• إشعار كتابي بالسبب وتاريخ الإفراغ.
• إثبات الإلحاح (وثائق، شهادات).
• اقتراح تعويض للاتّفاق.

الأسئلة الشائعة لريجسويك