В региона Haaglanden, където форенсите от квартали като Steenvoorde ежедневно пътуват по A13 и A4 към Den Haag или Delft, последното решение на Hoge Raad засяга наемателите сериозно. Решението ограничава увеличенията на наема, базирани на WOZ, в свободния сектор и засяга десетки хиляди договори в общини като Rijswijk.
Предисторията на решението
Наемодателите свързваха през последните години увеличенията на WOZ директно с наемните цени. Увеличение от 15 процента понякога водеше до също толкова големи увеличения на наема. Наемателите в райони с интензивен форенсен трафик, като коридора A12, усетиха тези тежести най-напред. Те започнаха процедури относно разумността.
Решение на Hoge Raad
От решението се очертават три ясни линии.
1. WOZ-връзката не е автоматично основание
Увеличенията на WOZ-стойностите често отразяват спекулация, а не подобрено качество на жилището. Наемателите не са длъжни да плащат премия за тази спекулация.
2. Наемателят може да изисква обосновка за всеки имот
Наемодателите трябва да докажат, че увеличението на WOZ е свързано с поддръжка или реални пазарни условия в квартала, а не само с общинска хартиена стойност.
3. Неразумно обременяващи клаузи са унищожаеми
WOZ-клаузите без таван или изключение са неразумно обременяващи по член 6:233 BW. Те могат да бъдат унищожени.
Въздействие върху наемателите в региона Haaglanden
- Наемателите с WOZ-клауза могат да оспорват увеличения над инфлацията плюс поддръжка
- Вече платените надвзети суми могат да бъдат възстановени до три години назад
- Писмено възражение в рамките на шест седмици след обявяването е задължително
- Споровете се разглеждат от Huurcommissie или от районния съдия към Rechtbank Den Haag
Какво означава това за наемодателите?
Съществуващите договори изискват бърза адаптация. Наемодателите трябва да заменят WOZ-връзките с формула инфлация плюс поддръжка. При всяко ново увеличение е необходима писмена обосновка. Заплахата с прекратяване след възражение на наемател носи допълнителни рискове.
Бъдещи развития
Решението се вписва в по-широка линия на засилена защита на наемателите. През 2026 и 2027 г. вероятно ще последват тавани за други автоматични механизми за увеличение. Политиците в Den Haag вече са поставили тази тема в дневния ред за 2027 г.
Практически стъпки за наемателите
Получили ли сте през последните три години WOZ-увеличение, което сте сметнали за непропорционално? Поискайте писмена обосновка и запазете всички писма. Обмислете контакт с кантора Arslan на Generaal Spoorlaan 35 в Rijswijk (070 - 4500 300) или с Juridisch Loket Den Haag. Тримесечният срок за възстановяване (член 3:309 BW) започва да тече от момента, в който разумно сте могли да узнаете за неправомерността.