W regionie Haaglanden, gdzie dojeżdżający z dzielnic takich jak Steenvoorde codziennie przemieszczają się autostradami A13 i A4 do Den Haag lub Delft, niedawne orzeczenie Hoge Raad mocno dotyka najemców. Decyzja ogranicza podwyżki czynszu oparte na WOZ w sektorze wolnym i wpływa na dziesiątki tysięcy umów w gminach takich jak Rijswijk.
Tło orzeczenia
Wynajmujący w ostatnich latach bezpośrednio powiązali wzrosty WOZ z cenami najmu. Wzrost o 15 procent prowadził niekiedy do równie wysokich podwyżek czynszu. Najemcy w obszarach o dużym natężeniu ruchu dojeżdżających, takich jak korytarz A12, odczuli te obciążenia najwcześniej. Zainicjowali postępowania dotyczące zasadności takich klauzul.
Orzeczenie Hoge Raad
Z orzeczenia wynikają trzy wyraźne kierunki.
1. Powiązanie z WOZ nie stanowi automatycznego uzasadnienia
Wzrosty wartości WOZ często odzwierciedlają spekulację, a nie poprawę jakości mieszkania. Najemcy nie są zobowiązani do ponoszenia premii za tę spekulację.
2. Najemca może żądać uzasadnienia dla każdego lokalu
Wynajmujący muszą wykazać, że wzrost WOZ wiąże się z utrzymaniem lub rzeczywistymi warunkami rynkowymi w okolicy, a nie wyłącznie z wartością określoną przez gminę.
3. Klauzule nadmiernie uciążliwe podlegają unieważnieniu
Klauzule WOZ bez pułapu lub wyjątków są nadmiernie uciążliwe w rozumieniu art. 6:233 BW i mogą zostać unieważnione.
Skutki dla najemców w regionie Haaglanden
- Najemcy objęci klauzulą WOZ mogą kwestionować podwyżki przekraczające inflację powiększoną o koszty utrzymania
- Nadpłacone kwoty można dochodzić za okres do trzech lat wstecz
- Obowiązkowe jest wniesienie pisemnego sprzeciwu w terminie sześciu tygodni od zawiadomienia
- Spory rozstrzyga Huurcommissie lub sędzia rejonowy w Rechtbank Den Haag
Co oznacza to dla wynajmujących?
Istniejące umowy wymagają szybkiej zmiany. Wynajmujący powinni zastąpić powiązania z WOZ formułą inflacja plus utrzymanie. Przy każdej nowej podwyżce konieczne jest pisemne uzasadnienie. Grożenie wypowiedzeniem po wniesieniu sprzeciwu przez najemcę niesie dodatkowe ryzyka.
Przyszłe zmiany
Orzeczenie wpisuje się w szerszy trend wzmocnienia ochrony najemców. W latach 2026 i 2027 prawdopodobnie wprowadzone zostaną limity dla innych automatycznych mechanizmów podwyżek. Politycy w Den Haag umieścili ten temat już na agendzie na 2027 rok.
Praktyczne kroki dla najemców
Jeśli w ciągu ostatnich trzech lat otrzymali Państwo podwyżkę czynszu opartą na WOZ, którą uznali Państwo za nieproporcjonalną, należy wystąpić o pisemne uzasadnienie i zachować całą korespondencję. Warto skontaktować się z kancelarią Arslan przy Generaal Spoorlaan 35 w Rijswijk (070 - 4500 300) lub z Juridisch Loket Den Haag. Termin przedawnienia roszczenia o zwrot nadpłaty (art. 3:309 BW) rozpoczyna bieg z chwilą, gdy najemca mógł obiektywnie powziąć wiadomość o bezprawności podwyżki.