În regiunea Haaglanden, unde navetiștii din cartiere precum Steenvoorde fac naveta zilnic prin A13 și A4 către Den Haag sau Delft, hotărârea recentă a Hoge Raad îi afectează puternic pe chiriași. Decizia limitează majorările bazate pe WOZ în sectorul liber și afectează zeci de mii de contracte în municipalități precum Rijswijk.
De achtergrond van het arrest
Verhuurders koppelden de afgelopen jaren WOZ-stijgingen direct aan huurprijzen. Een stijging van 15 procent leidde soms tot even grote huurverhogingen. Huurders in gebieden met veel forensenverkeer, zoals langs de A12-corridor, voelden die lasten het eerst. Zij startten procedures over de redelijkheid.
Oordeel van de Hoge Raad
Drie duidelijke lijnen komen uit het arrest naar voren.
1. WOZ-koppeling is geen automatische rechtvaardiging
Stijgende WOZ-waarden weerspiegelen vaak speculatie, niet betere woonkwaliteit. Huurders hoeven geen premie voor die speculatie te betalen.
2. Huurder mag onderbouwing per pand eisen
Verhuurders moeten aantonen dat de WOZ-stijging samenhangt met onderhoud of echte marktomstandigheden in de buurt, niet alleen met een gemeentelijke papierwaarde.
3. Onredelijk bezwarende bedingen vernietigbaar
WOZ-clausules zonder plafond of uitzondering zijn onredelijk bezwarend onder artikel 6:233 BW. Ze kunnen worden vernietigd.
Impact op huurders in de regio Haaglanden
- Huurders met een WOZ-clausule kunnen verhogingen boven inflatie plus onderhoud aanvechten
- Al betaalde te hoge bedragen zijn tot drie jaar terug te vorderen
- Schriftelijk bezwaar binnen zes weken na aankondiging is verplicht
- Geschillen lopen via de Huurcommissie of de kantonrechter bij de Rechtbank Den Haag
Wat betekent dit voor verhuurders?
Bestaande contracten vragen om snelle aanpassing. Verhuurders moeten WOZ-koppelingen vervangen door een inflatie-plus-onderhoud-formule. Bij elke nieuwe verhoging is schriftelijke onderbouwing nodig. Dreigen met opzegging na een huurderbezwaren brengt extra risico’s met zich mee.
Toekomstige ontwikkelingen
De uitspraak past in een bredere lijn van sterkere huurderbescherming. In 2026 en 2027 volgen waarschijnlijk plafonds voor andere automatische verhogingsmechanismen. Politici in Den Haag hebben dit onderwerp al op de agenda voor 2027 gezet.
Praktische stappen voor huurders
Ontving u de afgelopen drie jaar een WOZ-verhoging die u onevenredig vond? Vraag schriftelijke onderbouwing op en bewaar alle brieven. Overweeg contact met het Arslan-kantoor aan de Generaal Spoorlaan 35 in Rijswijk (070 - 4500 300) of het Juridisch Loket Den Haag. De terugvorderingstermijn van drie jaar (artikel 3:309 BW) begint te lopen zodra u redelijkerwijs van de onrechtmatigheid op de hoogte kon zijn.