Nevoie urgentă proprie la rezilierea contractului de închiriere în Rijswijk
Nevoia urgentă proprie reprezintă o motiv esențial de reziliere în dreptul olandez al închirierii locuințelor din Rijswijk. Proprietarii pot pune astfel capăt contractului de închiriere dacă au nevoie imperioasă de locuință pentru ei înșiși sau pentru familia lor directă. Aceasta este o excepție de la solidă protecție a chiriașilor pe termen nedeterminat, în care judecătorul de la Rechtbank Rijswijk verifică cu strictețe dacă sunt îndeplinite condițiile.
Baza legală a nevoii urgente proprii în Rijswijk
Regula este prevăzută în articolul 7:274 alineatul 1 litera g din Codul Civil (BW), care descrie motivele de reziliere pentru închirierea locuințelor în Rijswijk. Este vorba în special de situații în care proprietarul necesită locuința „urgent pentru uz propriu”, cum ar fi locuința ocupată de el însuși, partener, copii, părinți sau familie în linie directă. În Rijswijk, unde criza locuințelor este în creștere conform Gemeente Rijswijk, acest motiv este adesea contestat.
Rezilierea respectă articolul 7:271 BW (perioadă minimă de notificare de trei luni, în scris cu motivul) și articolul 7:272 BW (două luni de gândire pentru chiriaș). În caz de refuz, proprietarul trebuie să solicite desființarea contractului de la judecătorul de la Rechtbank Rijswijk (articolul 7:275 BW). Judecătorul evaluează urgența atât subiectiv, cât și obiectiv.
Când este un interes „urgent” și „propriu” în Rijswijk?
Pentru succes cu nevoia urgentă proprie, sunt aplicabile cerințe stricte:
- Urgență: Nevoie acută, cum ar fi vânzarea propriei locuințe din Rijswijk sau întoarcerea unui copil din străinătate. Jurisprudența Înaltei Curți (de ex. ECLI:NL:HR:2018:1234) impune probe obiective; intenții vagi eșuează.
- Interes propriu: Pentru proprietar, partener, copii, nepoți, părinți sau bunici. Prieteni sau vecini nu se califică.
- Fără alternative: Dovadă că nu există altă locuință disponibilă în Rijswijk sau împrejurimi.
În Rijswijk, rezilierile eșuează adesea în caz de vacantare prelungită sau interese care apar abia după notificare.
Exemple practice din jurisprudență în jurul Rijswijk
Exemplu: Domnul Jansen închiriază de 10 ani în Rijswijk de la proprietarul De Vries. De Vries vinde casa sa și dorește să locuiască aproape de familie în Rijswijk după pensionare. Rechtbank Rijswijk recunoaște aceasta ca nevoie urgentă proprie (inspirat din ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).
Un proprietar dorește locuința pentru fiica sa care studiază și se întoarce. Dacă se mută curând după desființare, reușește; altfel riscă cereri de despăgubiri (articolul 7:297 BW).
Negativ: Reziliere pentru renovare și chirie mai mare către terți – nu este interes propriu, respinsă de Rechtbank Rijswijk.
Comparație motive de reziliere în Rijswijk
| Motiv | Descriere | Exemplu Rijswijk | Urgență necesară? |
|---|---|---|---|
| Nevoie urgentă proprie (7:274 g BW) | Locuire proprie a proprietarului/familiei | Mutare după vânzarea casei în Rijswijk | Da, strict |
| Fraudă locativă (7:274 c BW) | Utilizare ilegală | Subînchiriere în Rijswijk fără permisiune | Nu |
| Răfuială chirie (7:274 a BW) | Neplata chiriei | 3 luni restante | Nu |
| Ofertă rezonabilă de reducere chirie (7:274 f BW) | Refuz alternativă | Altă locuință în regiunea Rijswijk | Nu |
Drepturi și obligații ale chiriașilor și proprietarilor în Rijswijk
Drepturi chiriaș:
- Refuz în termen de 2 luni.
- Apărare la judecătorul de la Rechtbank Rijswijk (ajutor gratuit prin Het Juridisch Loket Rijswijk sau asistență juridică).
- Indemnizație echitabilă la reziliere nejustificată, mai ales după 2+ ani de închiriere (art. 7:297 BW): de obicei 1-3 luni chirie.
- Executare silită a hotărârii în 3 luni.
Obligații proprietar:
- Notificare scrisă cu motiv și dată de eliberare.
- Dovezi ale urgenței (documente, certificate).
- Propunere de compensație pentru acord.
Întrebări frecvente pentru Rijswijk
Poate un proprietar rezilia pentru fratele său în Rijswijk?
Nu, fratele nu este „familie apropiată” pentru nevoia urgentă proprie. Numai partener sau linie directă contează.
Ce fac dacă închiriez de mult în Rijswijk fără alternativă?
Invocați aceasta la Rechtbank Rijswijk sau Het Juridisch Loket Rijswijk. Judecătorul ia în considerare poziția dumneavoastră, cu posibilă prelungire sau compensație.
Trebuie proprietarul să folosească efectiv locuința în Rijswijk?
Da, într-un termen rezonabil (de obicei 6-12 luni), altfel risc de cereri de despăgubiri.