Спешно собствен интерес при прекратяване на наемния договор в Rijswijk
Спешно собствен интерес е ключова основа за прекратяване в нидерландското наемно право за жилищни помещения в Rijswijk. Наемодателите могат с нея да прекратят наемния договор, ако имат остра нужда от жилището за себе си или директни роднини. Това е изключение от солидната защита на наема за неопределен срок, при която районният съдия на Rechtbank Rijswijk строго проверява изпълнението на условията.
Законова основа на спешния собствен интерес за Rijswijk
Правилото е заложено в чл. 7:274 т. 1 букт. г от Гражданския кодекс (BW), който описва основанията за прекратяване на наема на жилища в Rijswijk. Става дума за ситуации, в които наемодателят има 'спешна нужда от жилището за собствено ползване', като например настаняване на себе си, партньор, деца, родители или роднини в права линия. В Rijswijk, където жилищният дефицит расте според Gemeente Rijswijk, това основание често се оспорва.
Прекратяването следва чл. 7:271 BW (минимум три месеца срок за уведомяване, писмено с обосновка) и чл. 7:272 BW (два месеца срок за обмисляне за наемателя). При отказ наемодателят трябва да иска раз rescция при районния съдия на Rechtbank Rijswijk (чл. 7:275 BW). Съдията проверява спешността субективно и обективно.
Кога интересът е 'спешен' и 'собствен' в Rijswijk?
За успех с спешно собствен интерес важат строги изисквания:
- Спешност: Остра необходимост, като продажба на собствено жилище в Rijswijk или завръщане на дете от чужбина. Прецедент на Върховния съд (напр. ECLI:NL:HR:2018:1234) изисква обективни доказателства; неясни намерения се отхвърлят.
- Собствен интерес: За наемодателя, партньор, деца, внуци, родители или дядо/баба. Приятели или съседи не се броят.
- Липса на алтернативи: Доказателство, че няма друго жилище в Rijswijk или околността.
В Rijswijk опитите за прекратяване често провалят при продължително празно стоене или интереси, възникнали след уведомяването.
Практически примери от съдебната практика около Rijswijk
Пример: Господин Янсен наема от 10 години в Rijswijk от наемодател Де Врис. Де Врис продава своето жилище и иска да живее близо до семейството в Rijswijk след пенсиониране. Rechtbank Rijswijk признава това за спешно собствен интерес (вдъхновено от ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).
Наемодател иска жилището за дъщеря си, която учи и се завръща. При заселване скоро след раз rescциято то успява; иначе рискува претенции за обезщетение (чл. 7:297 BW).
Отрицателен: Прекратяване за ремонт и по-висок наем на трети – не е собствен интерес, отхвърлено от Rechtbank Rijswijk.
Сравнение на основанията за прекратяване в Rijswijk
| Основание | Описание | Пример Rijswijk | Изисква се спешност? |
|---|---|---|---|
| Спешно собствен интерес (7:274 г BW) | Собствено настаняване на наемодателя/семейство | Заселване след продажба на жилище в Rijswijk | Да, строго |
| Жилищно измами (7:274 в BW) | Неправомерно ползване | Поднаем в Rijswijk без разрешение | Не |
| Задължения по наем (7:274 а BW) | Неплащане на наем | 3 месеца забава | Не |
| Разумно предложение за намаляване на наема (7:274 ф BW) | Отказ от алтернатива | Друго жилище в региона Rijswijk | Не |
Права и задължения на наематели и наемодатели в Rijswijk
Права на наемателя:
- Отказ в 2-месечен срок.
- Защита пред районния съдия на Rechtbank Rijswijk (безплатна помощ от Het Juridisch Loket Rijswijk или правна помощ).
- Умерено обезщетение при неправомерно прекратяване, особено след 2+ години наем (чл. 7:297 BW): обикновено 1-3 месеца наем.
- Протест срещу решението в 3-месечен срок.
Задължения на наемодателя:
- Писмено уведомяване с обосновка и дата на освобождаване.
- Доказателства за спешност (документи, удостоверения).
- Предложение за обезщетение за споразумение.
Често задавани въпроси за Rijswijk
Може ли наемодател да прекрати за брат си в Rijswijk?
Не, брат не е 'близък роднина' за спешно собствен интерес. Броят се само партньор или роднини в права линия.
Какво ако дълго наемам в Rijswijk без алтернатива?
Повирете го пред Rechtbank Rijswijk или Het Juridisch Loket Rijswijk. Съдията взема предвид вашата позиция, с възможен по-дълъг срок или обезщетение.
Трябва ли наемодателят наистина да ползва жилището в Rijswijk?
Да, в разумен срок (обикновено 6-12 месеца), иначе риск от претенции.