Sleutelgeld en bemiddelingskosten: wat mag een verhuurder of makelaar vragen?
Bij het huren van een woning krijgt u soms te maken met sleutelgeld of bemiddelingskosten. Maar is dat eigenlijk wel toegestaan? In veel gevallen niet. Sinds 2015 is het wettelijk verboden om huurders bemiddelingskosten in rekening te brengen als de makelaar ook namens de verhuurder werkt. In dit artikel leest u wat de regels zijn en hoe u onterecht betaald geld kunt terugvorderen.
Wat is sleutelgeld?
Sleutelgeld is een eenmalig bedrag dat een verhuurder, makelaar of tussenpersoon vraagt aan een huurder voordat deze de sleutels van de woning krijgt. Het wordt ook wel overnamekosten, contractkosten of intredekosten genoemd. Sleutelgeld is in principe verboden op grond van artikel 7:264 BW.
Wanneer is sleutelgeld wel toegestaan?
Sleutelgeld is alleen toegestaan als daar een redelijke tegenprestatie tegenover staat. Voorbeelden van geoorloofde betalingen:
- Overname van inventaris: u neemt meubels, gordijnen of een keuken over tegen een redelijke prijs
- Sleutelborg: een waarborgsom die wordt terugbetaald bij het inleveren van de sleutels
Een betaling zonder tegenprestatie (puur voor het krijgen van de sleutels of het huurcontract) is onredelijk en dus nietig.
Wat zijn bemiddelingskosten?
Bemiddelingskosten zijn kosten die een makelaar of bemiddelaar in rekening brengt voor het vinden van een huurwoning. Hier geldt een belangrijke regel:
Het twee-herenverbod
Sinds het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 en de inwerkingtreding van de Wet verbetering positie huurders geldt het volgende:
Een makelaar die werkt in opdracht van de verhuurder mag géén bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder. De makelaar kan niet twee heren dienen — hij werkt voor de verhuurder en moet zijn kosten bij de verhuurder in rekening brengen.
Dit geldt als de makelaar:
- De woning adverteert namens de verhuurder
- De bezichtigingen organiseert namens de verhuurder
- De huurovereenkomst opstelt namens de verhuurder
- Op enigerlei wijze optreedt voor de verhuurder
Wanneer mogen er wél bemiddelingskosten aan de huurder worden gevraagd?
Een makelaar mag alleen bemiddelingskosten aan de huurder vragen als hij uitsluitend in opdracht van de huurder werkt (zoekopdracht). Dit betekent:
- De huurder heeft de makelaar zelf ingeschakeld om een woning te zoeken
- De makelaar heeft géén contact met de verhuurder en treedt niet namens hem op
- De makelaar zoekt actief woningen die niet al op de eigen website staan
In de praktijk komt dit zelden voor — de meeste makelaars werken (ook) voor verhuurders.
Onterecht betaald? Zo vordert u het terug
Als u onterecht sleutelgeld of bemiddelingskosten heeft betaald, kunt u dit terugvorderen. De betaling is namelijk nietig (juridisch gezien nooit geldig geweest).
Stappenplan
- Stuur een sommatiebrief: schrijf de makelaar of verhuurder aan en eis het bedrag terug, met verwijzing naar artikel 7:264 BW en/of artikel 7:417 BW. Geef een termijn van 14 dagen
- Bewaar bewijs: bewaar het betalingsbewijs, de factuur, het huurcontract en alle correspondentie
- Schakel hulp in: als de makelaar niet betaalt, kunt u het Juridisch Loket, het huurteam van uw gemeente of een advocaat inschakelen
- Kantonrechter: u kunt een vordering instellen bij de kantonrechter (geen advocaat nodig bij vorderingen tot €25.000)
- Wettelijke rente: u kunt ook de wettelijke rente vorderen over het onterecht betaalde bedrag
Verjaring
De vordering tot terugbetaling van onterecht betaald sleutelgeld of bemiddelingskosten verjaart na 5 jaar. U kunt dus tot 5 jaar terug onterecht betaalde bedragen terugvorderen.
Wat mag de verhuurder wél vragen?
De verhuurder mag u wél het volgende in rekening brengen:
- Borgsom (waarborgsom): een borgsom ter dekking van eventuele schade bij het einde van de huur. De borgsom mag niet hoger zijn dan 2 maanden kale huur (sinds de Wet goed verhuurderschap)
- Servicekosten: kosten voor services die de verhuurder levert (water, verwarming collectieve ruimtes, schoonmaak)
- Overname inventaris: als u inventaris overneemt tegen een redelijke prijs
De Wet goed verhuurderschap
Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap die huurders extra beschermt. De wet bepaalt onder meer:
- Maximale borgsom: maximaal 2 maanden kale huur
- Verbod op intimidatie: de verhuurder mag u niet intimideren
- Informatieplicht: de verhuurder moet u informeren over uw rechten
- Meldpunt: elke gemeente moet een meldpunt hebben voor klachten over verhuurders
- Handhaving: de gemeente kan handhavend optreden tegen malafide verhuurders met boetes tot €22.500
Veelgestelde vragen
Moet ik bemiddelingskosten betalen als de makelaar mij benadert?
Nee, als de makelaar u een woning aanbiedt van een verhuurder waarvoor hij werkt, werkt hij in opdracht van de verhuurder. Hij mag u dan geen bemiddelingskosten in rekening brengen, ook niet als hij zegt dat het een "zoekopdracht" van u is.
Wat als het in het huurcontract staat dat ik bemiddelingskosten moet betalen?
Een bepaling in het huurcontract die in strijd is met de wet is nietig. Zelfs als u akkoord bent gegaan met de betaling, kunt u het bedrag terugvorderen.
Mag een makelaar administratiekosten vragen?
Nee, kosten voor het opmaken van het huurcontract, de screening van de huurder of het doen van een BKR-check zijn geen kosten van de huurder als de makelaar voor de verhuurder werkt. Dit zijn verkapte bemiddelingskosten.
Hoeveel borgsom mag de verhuurder vragen?
De borgsom (waarborgsom) mag maximaal 2 maanden kale huur bedragen. Als de verhuurder meer vraagt, is het meerdere onverschuldigd betaald en kunt u het terugvorderen.