Subhuur: regels, risico's en rechten van onderhuur
Subhuur (ook wel onderhuur genoemd) betekent dat een huurder de gehuurde woning of een deel daarvan verhuurt aan een derde. Subhuur komt veel voor, maar is in veel gevallen niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. In dit artikel leest u wat de regels zijn rondom subhuur, wanneer het wel en niet mag, en wat de gevolgen zijn van illegale onderhuur.
Wat is subhuur precies?
Bij subhuur verhuurt de hoofdhuurder de woning (of een gedeelte daarvan) aan een onderhuurder. Er ontstaan dan twee huurovereenkomsten:
- De hoofdhuurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder
- De onderhuurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder
De verhuurder heeft géén directe juridische relatie met de onderhuurder. De hoofdhuurder is dus zowel huurder (ten opzichte van de verhuurder) als verhuurder (ten opzichte van de onderhuurder).
Wanneer is subhuur toegestaan?
Contractueel verbod
In de meeste huurcontracten staat een verbod op onderverhuur. Dit verbod is rechtsgeldig en overtreding ervan kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Controleer daarom altijd uw huurcontract voordat u overweegt om onder te verhuren.
Toestemming van de verhuurder
Als het huurcontract onderverhuur verbiedt, kunt u de verhuurder alsnog om schriftelijke toestemming vragen. De verhuurder is niet verplicht deze toestemming te geven. Krijgt u toestemming, bewaar deze dan goed als bewijs.
Gedeeltelijke onderverhuur
Voor zelfstandige woonruimte geldt dat gedeeltelijke onderverhuur (bijvoorbeeld het verhuren van een kamer terwijl u zelf in de woning blijft wonen) wettelijk is toegestaan, tenzij het huurcontract dit expliciet verbiedt. De huurder moet dan wel zijn hoofdverblijf in de woning houden.
Volledige onderverhuur
Volledige onderverhuur — waarbij de hoofdhuurder de gehele woning aan een ander verhuurt en er zelf niet meer woont — is vrijwel altijd verboden en vormt een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst.
Subhuur bij sociale huurwoningen
Bij sociale huurwoningen (woningcorporaties) gelden extra strenge regels:
- Onderverhuur is vrijwel altijd verboden in de huurovereenkomst
- Bij ontdekking kan de woningcorporatie de huurovereenkomst ontbinden
- De gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen op grond van de Huisvestingswet
- Woonfraude-afdelingen van gemeenten sporen actief illegale onderverhuur op
Risico's van illegale subhuur
Voor de hoofdhuurder
- Ontbinding huurovereenkomst: de verhuurder kan via de rechter ontbinding vorderen en ontruiming eisen
- Schadevergoeding: de verhuurder kan schadevergoeding eisen, bijvoorbeeld het verschil tussen de huurprijs en de onderhuurprijs
- Bestuurlijke boete: gemeenten kunnen boetes opleggen tot €22.500 bij illegale onderverhuur
- Afdracht winst: de verhuurder kan de winst die u met onderverhuur heeft gemaakt opeisen
Voor de onderhuurder
- Geen huurbescherming: bij illegale onderverhuur heeft de onderhuurder in veel gevallen géén huurbescherming tegenover de eigenaar/verhuurder
- Ontruiming: als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, moet de onderhuurder de woning verlaten
- Financieel risico: als de onderverhuur illegaal is, kunt u uw borgsom kwijtraken
Bescherming van de onderhuurder
In sommige situaties geniet de onderhuurder wél wettelijke bescherming:
Zelfstandige woonruimte
Als de onderhuurder een zelfstandige woonruimte huurt (met eigen toegang, keuken en sanitair), dan heeft hij op grond van artikel 7:269 BW recht op voortzetting van de huur als de hoofdhuurovereenkomst eindigt. De verhuurder kan wel binnen 6 maanden ontbinding vorderen bij de rechter.
Onzelfstandige woonruimte
Bij onzelfstandige woonruimte (een kamer) is de bescherming beperkter. Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, moet de onderhuurder in beginsel de woning verlaten, tenzij de verhuurder ermee instemt dat de onderhuurder blijft.
Subhuur en Airbnb
Het tijdelijk verhuren van uw huurwoning via platforms zoals Airbnb wordt ook als onderverhuur beschouwd. Veel gemeenten hebben aanvullende regels:
- Een maximaal aantal nachten per jaar (in Amsterdam bijvoorbeeld 30 nachten)
- Een meldplicht bij de gemeente
- Toeristen- of forensenbelasting
- Toestemming van de verhuurder is ook hier vereist
Veelgestelde vragen
Mag ik een kamer onderverhuren als ik op vakantie ben?
Dat hangt af van uw huurcontract en de gemeentelijke regels. Tijdelijke onderverhuur (zoals via Airbnb) is in sommige gemeenten onder voorwaarden toegestaan, maar u heeft altijd toestemming van de verhuurder nodig. Controleer ook de lokale regelgeving over vakantieverhuur.
Kan mijn verhuurder mij uit huis zetten wegens onderhuur?
Ja, illegale onderverhuur is een wanprestatie die kan leiden tot ontbinding van uw huurovereenkomst via de rechter. De rechter weegt alle omstandigheden mee, maar bij volledige onderverhuur wordt vrijwel altijd ontbinding uitgesproken.
Heeft een onderhuurder recht op huurbescherming?
Bij een zelfstandige woonruimte heeft de onderhuurder onder voorwaarden recht op voortzetting van de huur (artikel 7:269 BW). Bij een onzelfstandige woonruimte (kamer) is de bescherming beperkter en afhankelijk van de specifieke omstandigheden.
Wat is het verschil tussen subhuur en hospitaverhuur?
Hospitaverhuur is wanneer de eigenaar/hoofdbewoner een kamer in zijn eigen woning verhuurt en zelf in de woning blijft wonen. Bij hospitaverhuur geldt een proeftijd van 9 maanden waarin de verhuurder de huur zonder reden kan opzeggen. Bij subhuur verhuurt een huurder (geen eigenaar) de woning of een deel daarvan.